모기지 리츠 꼭 알아보고 투자하세요!

리츠 ETF에 대해 들어보신 적이 있으신가요?

최근에 제 지인 중에 한 분이 'TRTX'라는 모기지 리츠 종목에 투자하고 있다는 얘기를 들었습니다. 평소라면 흘려들었을 텐데, TRTX의 배당률이 8~9% 정도 된다고 해서 관심이 생겼습니다. 그래서 모기지 리츠에 대해 조사해 보았습니다.

이번 글에서는 리츠란 무엇인지, 모기지 리츠란 무엇인지, 위험성은 어떤지 모기지 리츠 종목에는 어떤 것이 있는지에 대해 알아보겠습니다.

리츠란 무엇인가?

리츠란 영어 REIT (Real Estate Investment Trust)를 의미합니다. 한국어로는 부동산 투자신탁을 의미합니다.

부동산 투자신탁, 즉 리츠는 투자자로부터 자금을 모아서 부동산 및 부동산 증권에 투자하고, 투자를 통해 발생한 수익을 투자자에게 나누어주는 회사라고 이해하시면 됩니다.

이러한 리츠는 투자 대상에 따라 두 가지 종류로 나눌 수 있습니다.

1) 주식형 리츠

첫 번째는 주식형 리츠입니다. 주식형 리츠란 물리적 자산, 즉 실물 부동산에 투자하는 리츠입니다. 대부분의 리츠가 주식형 리츠에 해당됩니다.

2) 모기지 리츠

두 번째는 모기지 리츠입니다. 실물 부동산이 아닌, 말 그대로 모기지(mortage, 담보 저당)에 투자하는 리츠입니다.

요약하자면, 주식형 리츠는 실물 부동산에 투자하고, 모기지 리츠는 대출 채권에 투자하는 리츠입니다.

그렇다면, 오늘의 주제인 '모기지 리츠'에 대해 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

모기지 리츠란?

모기지 리츠는 만기가 짧고, 금리가 낮은 곳에서 돈을 빌려서, 만기가 길고 수익률이 높은 곳에 투자합니다 즉, 낮은 이율로 돈을 빌려와서, 높은 금리로 돈을 빌려주면서 얻게 되는 이익 스프레드가 주 수익원입니다.

금리 스프레드가 증가하는 시기에는 수익이 증가하고, 반대로 금리 스프레드 감소하는 시기에는 수익도 감소하게 됩니다. 하지만, 일반적으로 금리 스프레드가 줄어드는 시기에는 수익 감소에 대한 헷징의 수단으로 레버리지 투자 규모를 늘리는 전략을 씁니다. 즉, 금리 스프레드에 영향을 적게 받고, 전체적인 수익은 안정적으로 유지하기 위해 레버리지 투자 규모를 늘리는 전략을 씁니다.

모기지 리츠와 기준금리의 관계

그렇다면, 모기지 리츠와 기준금리와의 관계는 어떨까요?

최근 금리가 계속 상승되고 있기 때문에, 금리 상승기에 모기지 리츠 투자가 적합한지 판단해봐야겠죠?

모기지 리츠와 기준금리와의 관계를 알아보기 전에, 먼저 미국 장단기 금리차 (10년 물 국채와 2년 물 국채의 금리차)와 연방기금금리 그래프를 함께 놓고 보았습니다.

빨간색 선이 기금금리, 파란색 선이 장단기 금리차 그래프입니다.

아래 자료를 보시면, 두 그래프가 반비례하는 모습을 볼 수 있습니다. 즉, 금리가 하락하는 구간에는 금리 스프레드가 상승하고, 반대로 금리가 상승하는 구간에는 스프레드가 하락하는 경향을 유추할 수 있습니다.

앞서 말한 것처럼, 모기지 리츠의 수익은 금리 스프레드를 따르는 경향을 보입니다.

그렇다면, 현재와 같이 미국 기준 금리가 상승하는 추세에서는 장단기 금리 차가 줄어들고, 모기지 리츠의 스프레드(이익 스프레드) 역시 감소할 것으로 추정해볼 수 있습니다.

이익 스프레드가 감소하면 어떤 문제가 생길까요? 앞에서 말한 것처럼 리츠의 안정적인 수익을 유지하기 위해, 레버리지 투자를 늘일 것으로 예상할 수 있습니다. 그렇다면 당연히 투자에 대한 리스크 역시 높아지겠지요.

요약하자면,

기준 금리 상승 → 장단기 금리차 감소 → 모기리 리츠 이익 스프레드 감소 → 모기지 리츠 레버리지 투자 확대 → 리스크 상승

즉, 기준금리가 상승하는 시점에서는 모기지 리츠 투자에 좀 더 주의를 기울일 필요가 있습니다.

모기지 리츠 종목

그러면 모기지 리츠 종목에는 어떤 것이 있을까요?

market cap 순으로 정렬 후, market cap 이 가장 높은 NLY, 다음으로 국내 투자자에게 유명한 AGNC, 마지막으로 제 지인이 투자 중인 TRTX 3가지 종목에 대해 간략히 알아보겠습니다.

1) NLY

(investing.com 내용을 번역기를 돌려봤습니다. 어색한 번역투는 이해를 부탁드릴게요.)

Annaly Capital Management, Inc. 는 모기지 담보 증권, 모기지 서비스 권리, 에이전시 상업 모기지 지원 증권, 비기관 주거용 모기지 자산, 주거용 모기지 대출, 신용 위험 이체 증권, 기업 부채 및 기타 상업용 부동산에 투자합니다. 이 회사는 1996년에 설립되었으며 뉴욕에 본사를 두고 있습니다.

배당률 : 12.92% (작성일 기준)
특징 : market cap 1등

2) AGNC

AGNC Investment Corp. 은 미국 주택 시장에 민간 자본을 제공하여 주거용 부동산 모기지 시장의 유동성을 강화하고 미국의 주택 소유를 촉진합니다. 회사는 주로 레버리지 기준으로 에이전시 주거용 모기지 담보 증권(에이전시 RMBS)에 투자한다. 이러한 투자는 주거용 모기지 통과 증권 및 담보 모기지 의무로 구성되며, 원금 및 이자 지불은 연방 국가 모기지 협회(Fannie Mae) 및 연방 주택 융자 모기지 공사(Freddie Mac 및 Fannie Mae, GSE와 함께) 또는 정부 국가 모기지 협회(Ginnie Mae)와 같은 미국 정부 기관에 의해 보장됩니다. 또한 GSE 또는 미국 정부 기관이 보장하지 않는 주택, 모기지 또는 부동산 시장과 관련된 다른 자산에 투자할 수 있습니다.

배당률 : 11.32% (작성일 기준)
특징 : 국내 투자자에게 많이 알려짐.

3 TRTX

TPG RE Finance Trust, Inc. 는 미국에서 상업용 모기지 대출 및 기타 상업용 부동산 관련 부채 상품을 시작, 인수 및 관리합니다. 그것은 상업 모기지 대출, 종속 모기지 이익, 중이 대출, 담보 부동산 증권, 메모 금융, 우선 주식 및 기타 부채 수단, 상업용 부동산 담보 대출 의무 및 주로 사무실, 다세대, 생명 과학, 혼합 사용, 환대, 산업 및 소매 부동산 부문의 부동산 담보 대출 의무 및 상업 모기지 담보 증권에 투자합니다. 그 회사는 연방 소득세 목적으로 부동산 투자 신탁으로 자격이 있다. TPG RE Finance Trust, Inc. 는 2014년에 설립되었으며 뉴욕에 본사를 두고 있다.

배당률 : 8.73% (작성일 기준)
특징 : 내 지인이 투자함.

이번 포스팅에서는 리츠란 무엇인지, 모기지 리츠란 무엇인지, 위험성은 어떤지 모기지리츠 종목에는 어떤 것이 있는지에 대해 알아보았습니다. 8~9프로의 높은 배당수익률에 혹해서 바로 투자하지 마시고, 여러 내용을 많이 찾아보고 공부해보시고 투자하셨으면 좋겠습니다.

이번 글에서는 다루지는 않았지만, 모기지 리츠의 배당수익률은 이자수익 + 원금상환액을 포함한 수치이기 때문에, 수익률이 높아 보이는 단점이 있습니다. 이러한 단점은 꼭 확인을 하시고, 투자하셔야 합니다.

지금까지 긴 글을 읽어주셔서 감사합니다.

다음 포스팅에서는 아래 2개의 모기지 ETF에 대해 알아보겠습니다.